北京辦公樓，越來越卷
對(duì)泰康國際大廈的招商人員趙娜來說，最近的日子不太好過。
7月底，《財(cái)經(jīng)十一人》來到位于北京市西城區(qū)二環(huán)內(nèi)金融街核心商務(wù)區(qū)的甲級(jí)辦公樓泰康國際。金融街曾是北京市第一個(gè)大規(guī)模定向開發(fā)的金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，該區(qū)域的甲級(jí)辦公樓租金、出租率曾為北京最高。泰康國際是其中老牌的辦公樓之一，也是大多數(shù)金融類公司的性價(jià)比之選。
(資料圖片僅供參考)
但直到下午三點(diǎn)左右，大廳左側(cè)的星巴克咖啡廳也未見幾人點(diǎn)單。趙娜回憶道，原本中午的飯點(diǎn)和下午兩三點(diǎn)鐘的咖啡廳人流最多，樓里的員工們都出來吃午飯或錯(cuò)開股市收盤時(shí)間來點(diǎn)咖啡。
8月1日，泰康國際16層騰出的700平左右辦公室，2021年的價(jià)格還要750元/平方米·月，現(xiàn)在已經(jīng)下降到660元/平方米·月?！拔覀冾I(lǐng)導(dǎo)決定了，如果能找到租戶無縫銜接租出去，特價(jià)可以做到550元/平方米·月。”她說。
根據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)，在2019年，金融街甲級(jí)辦公樓的平均租金在600元/平方米·月以上，空置率保持在5%以下。
但最近，泰康國際大廈的出租率已由2021年底的97.8%、2022年底的85%下降到82.3%。?
國際房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2023年第二季度，北京全市辦公樓空置率為18.3%，環(huán)比上漲1.5%，創(chuàng)下近13年來新高。這相當(dāng)于2010年第一季度的水平，當(dāng)時(shí)北京辦公樓空置率為18.4%。
上半年，一線城市的辦公樓都面臨著不同程度的出租困境。近日，戴德梁行的報(bào)告顯示，截至今年上半年底，北京、上海、廣州、深圳的甲級(jí)辦公樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。
供需失衡 甲級(jí)辦公樓冷場(chǎng)了
一位行業(yè)資深經(jīng)理人告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，今年的辦公樓出租市場(chǎng)的確很難?！?023年上半年幾乎全是降價(jià)成交。2022年3月以前，每周都能有兩三組客戶看房，但2023年上半年一個(gè)月才能等來兩三組客戶。”
根據(jù)高力國際報(bào)告，2023年，北京辦公樓市場(chǎng)第二季度整體凈吸納量（新增租戶面積減去流失租戶面積）為-5.3萬平方米，租戶在不斷外流。
此外，受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)收縮和教培行業(yè)遇冷影響，中關(guān)村空置率上漲至16.9%，達(dá)到近十年新高，租金降幅最大，環(huán)比下降7.6%。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2020年底，中關(guān)村甲級(jí)辦公樓空置率僅為2%，平均租金為360元/平方米·月。2022年年末，中關(guān)村辦公樓市場(chǎng)退租嚴(yán)重。其中包括字節(jié)跳動(dòng)選擇退租中關(guān)村超10萬平方米，搬入自持物業(yè)中坤廣場(chǎng)。
家住中關(guān)村附近的錢雨晨回憶道，2020年前后，中關(guān)村附近的辦公樓晚上八九點(diǎn)依舊燈火通明，叫車軟件上排隊(duì)都得20分起。而現(xiàn)在的晚上，幾乎沒有大廈再整片亮起燈光。?
租戶流失，租金也在不斷下滑。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2023年二季度，北京全市辦公樓平均租金為316元/平方米·月，環(huán)比下滑1.5%。第一太平戴維斯認(rèn)為，當(dāng)前北京市場(chǎng)的平均租金大體回落至2012年同期水平。
甲級(jí)辦公樓方面，高力國際數(shù)據(jù)顯示，二季度北京甲級(jí)辦公樓凈吸納量延續(xù)了上季度的疲軟走勢(shì)再度為負(fù)，最嚴(yán)重的是位于北四環(huán)到北五環(huán)之間、隨著亞運(yùn)會(huì)和奧運(yùn)會(huì)舉辦而興起的亞奧市場(chǎng)，凈吸納量為-2.6萬平方米。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)也顯示，第二季度北京甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比下降1.8%，同比下降4.0%，凈吸納量與第一季度相比減少了三分之一。即使在先前表現(xiàn)穩(wěn)定的CBD區(qū)域，問詢與帶看數(shù)量也呈明顯下降。
其實(shí)，一線城市的甲級(jí)辦公樓空置率都在不斷上升，環(huán)比上升都超過了1.5%。根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，上海2023年第二季度辦公樓整體空置率為18.7%，廣州為17.5%，深圳為20.3%。
究其根本，整體市場(chǎng)下行的原因是供需失衡，且需求增速遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽認(rèn)為，“這就像疫情三年，辦公樓市場(chǎng)生了一場(chǎng)病。本以為今年第二季度已經(jīng)完全康復(fù)可以跑馬拉松了，但走到小區(qū)門口發(fā)現(xiàn)身體還是不舒服，只能先回來?！?/p>
根據(jù)第一太平戴維斯2023年第一季度辦公樓報(bào)告，第一季度帶看量大幅度提升，市場(chǎng)活躍度明顯提升。第一季度北京市凈吸納量為-3220平方米，較2022年第四季度已有所改善。
然而，第二季度的凈吸納量仍為負(fù)值且更加糟糕，需求的增加并沒有如預(yù)期般到來。
米陽觀察到，很多一季度看房的租戶并沒有如往常一樣在二、三季度簽下租約。以往的租戶一般會(huì)提前一年看房，提前八個(gè)月左右明確是否要簽合同，以免進(jìn)入六個(gè)月倒計(jì)時(shí)手忙腳亂。
但今年第一季度來看房的租戶并沒有明確的時(shí)間節(jié)點(diǎn)?！八麄兇蠖鄶?shù)想要來碰碰運(yùn)氣，了解一下市場(chǎng)的情況，希望能抓住機(jī)會(huì)減少自己的租賃成本?！?
租賃雙方在不斷角力中。戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管廉峰哲向《財(cái)經(jīng)十一人》解釋，對(duì)于有較大面積空置且去化壓力大的辦公樓出租方來說，大面積優(yōu)質(zhì)客戶通常有更強(qiáng)的議價(jià)能力，更可能得到較低的價(jià)格。?
前述資深經(jīng)理人也表示，現(xiàn)在辦公樓業(yè)主競(jìng)爭客戶越來越像競(jìng)標(biāo)。一方面，客戶會(huì)同時(shí)與好幾位業(yè)主談價(jià)格，并給業(yè)主們透露消息，而業(yè)主之間也會(huì)互通有無，相互競(jìng)價(jià)。
據(jù)悉，每個(gè)行業(yè)內(nèi)的獨(dú)角獸企業(yè)都非常搶手，如科技行業(yè)的華為，汽車行業(yè)的保時(shí)捷等，是每個(gè)樓宇宣傳自己的“金字招牌”。即使這類客戶的租用面積在500平方米以下，短時(shí)間內(nèi)也會(huì)獲得多個(gè)優(yōu)質(zhì)業(yè)主的積極爭取。
仍有辦公樓租金堅(jiān)挺
雖然市場(chǎng)整體下行，但在北京仍有少數(shù)樓宇頂住了壓力。
一是老牌頂配辦公樓，他們擁有資金充足、穩(wěn)定的客群，而且通過長時(shí)間品牌營銷，能為入駐企業(yè)打上“財(cái)富”標(biāo)簽。
例如，在北京金融街同等級(jí)的辦公樓都在降價(jià)時(shí)，英藍(lán)國際中心八層一間700平左右的辦公室租金依然維持在790元/平方米·月的高價(jià)，在疫情期間也保持不變。
英藍(lán)國際的招商人員郭宇告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，辦公樓租戶大多來自高盛、瑞銀、摩根士丹利等國際知名金融機(jī)構(gòu)，且租期一般都在十年以上。這種穩(wěn)定性與品牌效應(yīng)會(huì)吸引更多的金融機(jī)構(gòu)過來。
除了老牌頂級(jí)辦公樓，新興區(qū)域的辦公樓也有逆勢(shì)租金堅(jiān)挺的。
位于北京西南部豐臺(tái)區(qū)二環(huán)到三環(huán)之間的麗澤新興商務(wù)區(qū)就是一個(gè)例子。即使是疫情期間，麗澤區(qū)的租金也在穩(wěn)步上升，根據(jù)各個(gè)樓宇的情況不同，分布在210元/平方米·月到270元/平方米·月。但這個(gè)價(jià)位并不算高。由于麗澤區(qū)普遍樓齡較新，出租率也相對(duì)較低，約在65%—85%之間。
米陽分析道，通常樓宇在剛開始招租時(shí)都會(huì)以低價(jià)吸引一波客戶。當(dāng)出租率達(dá)到30%～40%時(shí)，收支平衡開始盈利，此時(shí)會(huì)迎來第一波漲價(jià)；而當(dāng)出租率達(dá)到60%以上時(shí)，會(huì)迎來第二波漲價(jià)，麗澤此時(shí)正處于第二波漲價(jià)期。
麗澤新興商務(wù)區(qū)的甲級(jí)辦公樓普遍樓齡較新，樓齡最長的匯亞大廈在2018年竣工，比英蘭國際中心年輕了快13歲。
廉峰哲認(rèn)為，麗澤區(qū)租金水平較低，一是為了吸引了如華為、亞馬遜、建信金科等一批知名企業(yè)入駐；二是樓齡新，成熟度較低，區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施依然在不斷完善中，尚不能與CBD、金融街等成熟商務(wù)區(qū)比肩。?
前述資深經(jīng)理人則認(rèn)為，麗澤區(qū)是政策著重扶持的區(qū)域，在麗澤區(qū)相當(dāng)于用乙級(jí)辦公樓的租金享受甲級(jí)辦公樓的服務(wù)，未來的價(jià)格還會(huì)不斷上漲。
此外，麗澤區(qū)辦公樓入市時(shí)剛好處于疫情期間，辦公樓平均價(jià)格約為120元/平方米·月，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)均價(jià)。因此，下降空間也不多。
辦公樓自救求生
面臨危機(jī)，北京辦公樓的招租都卷了起來。
“非核心商務(wù)區(qū)的樓宇通常會(huì)痛快地降價(jià)，但是我們沒法輕易做出決定，誰也不好為開先例負(fù)責(zé)任。”趙娜苦笑道。
前述資深經(jīng)理人告訴《財(cái)經(jīng)十一人》，很多樓宇開發(fā)商都有內(nèi)部的招商人員，但現(xiàn)在他們?cè)絹碓蕉嗟倪x擇和中介公司合作，只為了盡快出租。辦公樓還有
一種招商的資源置換方法：同一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的公司若想在一起辦公，聯(lián)動(dòng)形成聚集效應(yīng)，需要中間人攢局，辦公樓正好可以充當(dāng)這個(gè)角色?！耙再Y源換價(jià)格，還是有很多租戶會(huì)心動(dòng)的。”他說。
廉峰哲觀察到，目前業(yè)主方的策略是盡可能在保證項(xiàng)目原有客戶續(xù)租率的基礎(chǔ)上引進(jìn)新客戶。包括但不限于給可能存在流失風(fēng)險(xiǎn)的老客戶提供適度的續(xù)租優(yōu)惠；針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶提供時(shí)間更長、更加靈活的租期；對(duì)樓宇進(jìn)行升級(jí)改造；根據(jù)客戶實(shí)際需求提供定制裝修并分?jǐn)傃b修成本等。?
“事實(shí)上，北京比其他地方更抗跌，而且空置率10%—15%是一個(gè)樓宇的正常運(yùn)行狀態(tài)，甲級(jí)辦公樓都在這個(gè)范圍里。北京當(dāng)前全市10%的甲級(jí)辦公樓空置率，仍然是一線城市中的最低值?！泵钻柋硎?。
多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，北京的辦公樓市場(chǎng)正在復(fù)蘇的路上。
仲量聯(lián)行預(yù)測(cè)，場(chǎng)還在尋找新的平衡，未來兩三個(gè)季度可能還會(huì)出現(xiàn)租金下降的情況。一旦平衡達(dá)成，市場(chǎng)就會(huì)回歸正軌，這意味著市場(chǎng)已經(jīng)在進(jìn)行自救。
前述資深經(jīng)理人也提到，中關(guān)村周邊高校眾多，很多科技類初創(chuàng)公司依舊會(huì)選址在中關(guān)村，其辦公樓市場(chǎng)也在回暖。但能否回到原先的高度還未可知。
“2023年年初時(shí)我們?cè)鲞^預(yù)測(cè)，今年市場(chǎng)的活躍度會(huì)恢復(fù)到正常年份的65%。盡管剛剛及格，這也是一個(gè)非常積極的信號(hào)。”米陽說。
本文作者：王文彤，本文來源：財(cái)經(jīng)十一人，原文標(biāo)題：《北京辦公樓，越來越卷》
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